※この記事は、私個人の売却体験をまとめたものです。投資の勧誘や助言を目的としたものではなく、価格や条件は物件・時期によって異なります。実際のご判断は、必ずご自身と専門家でご確認ください。
ぼくはかつて、名古屋市内に投資用の中古ワンルームマンションを1室所有していました。その物件を、2026年5月にようやく売却し終えました。
結論から言うと、本体価格1,180万円で買った物件を、同じ1,180万円で売却しました。売買の仲介手数料などを差し引いた数字を考慮すると「損切り」の決断です。
マイキーせどりとはケタ違いの損失金額、重圧に耐えられませんでした
ところが、最後まで収支を計算してみたら、ちょっと意外な結論にたどり着いたんです。
この記事では、2年以上売れなかった物件がなぜ最後は10日で売れたのか、そして「売ってよかった」と思える本当の理由を、実際の数字をすべて公開しながら正直にお話しします。同じようにワンルーム投資で悩んでいる方の参考になればうれしいです。
なぜ、名古屋のワンルームを手放そうと思ったのか
この物件は、いわゆる投資用ワンルームとして購入したものです。購入価格は本体1,180万円、登記や手数料などの諸費用を含めると総額で約1,310万円。1,170万円のローンを組んでのスタートでした。
マイキー嫁あたしは反対したよ！怒
マイキー反省してます……
法人契約の入居者さんが長く住んでくれていたおかげで、毎月の収支はわずかにプラス。数字だけ見れば「持っていても損はない」状態でした。
でも、心のどこかにいつも引っかかりがありました。
「入居者が退去した瞬間に収支は赤字になるぞ……」
「室内設備や給湯器が壊れたらどうしよう」
「金利が上がったらどうなる？？？」
——そんな不安が、ずっと頭の片隅にあったのです。
追い打ちをかけるようにここ数年、とうとう変動金利で借りたローンが上昇し始めました。
マイキーもう「この足枷（あしかせ）を早めに外すしかない」と考えはじめました
2年以上、専任媒介で「塩漬け」だった
実は、売却活動自体はずっと前から始めていました。友人の紹介で、ある仲介会社（ここではA社とします）に専任媒介契約で売却を任せていたのです。
売り出し価格は1,280万円。ところが、2年以上のあいだに具体的な購入の打診は、1,030万円と1,050万円の2回だけ。どちらも安すぎると感じて見送りました。
さらに決定的だったのが、担当営業所の統廃合をきっかけに、販売活動の報告がぱったり来なくなったこと。
これ、任せている意味があるのかな……
専任で任せているのに、何をしてくれているのか分からない。違和感が、どんどん大きくなっていきました。
専任媒介の注意点：1社にしか任せられないぶん、その会社が積極的に動いてくれないと売却は止まります。「定期的な活動報告が来なくなった」ら、それは見直しのサインです。
第三者に相談したら、“相場とのズレ”が見えてきた
モヤモヤを抱えたまま、ぼくは思い切って不動産にくわしい第三者の方に相談してみました。利害関係のない、客観的な意見をくれる人です。
マイキー振り返るとこの方に相談したことが大きな転機でした
そこで言われたのが「この物件の客観的な査定は1,000〜1,100万円くらい。1,280万円はやや強気の設定ですね」という一言。長く売れなかった理由が、ストンと腑に落ちました。
並行してにワンルーム投資を始めたRENOSYにも査定を依頼していました。その結果がこちらです。
| 査定の種類 | 金額 |
| RENOSY 買取（交渉後の最高額） | 1,040万円 |
| RENOSY 仲介査定（成約予想） | 1,200〜1,300万円 |
ここでぼくは、せどりで鍛えた価格交渉グセが発動し、RENOSYに「買取を1,100万円で再検討できませんか」と逆提案したり、アプリの資産価値シミュレーション（1,080〜1,273万円）との差を指摘して査定の根拠（収益還元法のロジック）まで細かく質問したりしました。
マイキー嫁この時だけは頼もしい！と思ったけどね
マイキーいつもはだらしないですから……
RENOSYの担当者さんは誠実に対応してくださいましたが、最終的に「買取の仕入れ原価や利益率は非公開」とのこと。これは叩いているのではなく、買取という仕組み上、当然のことです。ここで私は大事なことに気づきました。
買取は「早いけど安い」、仲介は「手間だけど高い」
買取価格（1,040万円）は、仲介で売れる価格（1,200〜1,300万円）の8割ほど。スピードを取るか、価格を取るか——ここが分かれ道でした。
「囲い込まない仲介」に出会って、流れが変わった
相談した第三者の方から、「囲い込みをせず、すぐ動いてくれる仲介会社」を紹介してもらえることになりました。東京の会社の担当者さん（ここでは伏せます）です。
この担当さんの仕事ぶりが、A社とはまるで違いました。
- レインズやポータルサイトにすぐ登録し、PV数・問い合わせ・内見の件数を客観的に報告してくれる
- 自分の見落としも「私のミスです」と正直に認める誠実さ
- とにかくレスポンスが速く、夜でも段取りを進めてくれる
A社がずさん過ぎだった、という点もあるため比較するのもためらわれますが、不動産会社に対して疑心暗鬼だったぼくには迅速な報告が来るってことだけでも安心材料でした。
マイキー同じ「仲介」でも、人によってここまで違うのかと驚きましたよ
契約書に潜んでいた「違約金54万円」の地雷
売却を進める中で、担当さんが管理委託契約の約款を読み解いて、こう警告してくれました。
「この契約、売却に伴って管理を解約する場合、賃料9ヶ月分＝約54万円の違約金が発生する条項がありますよ。ご認識されていますか？」
正直、まったく把握していませんでした。幸い、RENOSY側が「長年のご愛顧」を理由に違約金を大幅に緩和してくれていて、最終的な解約費用は55,000円（賃料1ヶ月分）で済みました。もしこの条項を見落としたまま進めていたら、50万円近い差が出ていたわけです。
【教訓】管理委託契約の「解約条項」は必ず読む
ワンルーム投資では、売却時の管理解約に違約金がかかる契約が珍しくありません。売ると決めたら、まず契約書の解約まわりを確認しましょう。
出品10日でスピード成約、しかも価格は30万円アップ
担当さんが1,180万円で再出品してくれると、なんとわずか10日で買付（購入の申し込み）が入りました。2年動かなかったのが嘘のようです。
しかも、ここからがプロの仕事でした。最初の購入希望額は1,150万円だったのですが、担当さんは別の中古ワンルームマンション会社からの買付提案を引き合いに出して交渉し、価格を1,180万円まで引き上げてくれたのです。じつに30万円のアップです。
マイキー30万稼ごうと思ったら大変なことですからね
その後も、手付金の設定、原状回復条件の確認、管理解約のタイミング調整まで、すべて段取りしてくれました。契約から決済・入金までもスムーズで、2026年5月末、無事に売却が完了しました。
【お金の話】損切りのつもりが、計算したら違った
ここからは、実際のお金の話を包み隠さず公開します。まず、もし最初にRENOSYの買取で売っていたら——という比較がこちらです。
| 売り方 | 売却額 | 特徴 |
| RENOSY買取（当時の最高提示） | 1,040万円 | 早い・確実だが安い |
| 紹介された仲介で実際に成約 | 1,180万円 | 手間はかかるが高い |
その差、140万円。買取の手軽さに流されず、粘って仲介で売ったことが、はっきり数字に表れました。
とはいえ、本体は1,180万円で買って1,180万円で売ったわけですから、「購入時の諸費用ぶん、損したな」とずっと思っていました。ところが——です。所有していた約7年半ぶんの収支まで含めて計算してみたら、景色が変わりました。
① 毎月・毎年の収支
毎月の家賃から、管理費とローン返済を引いた手残りはこうでした。
| 家賃収入 | +58,900円 |
| 管理費・修繕積立金 | −8,830円 |
| ローン返済 | −38,804円 |
| 毎月の手残り | +11,266円 |
ここから年1回の固定資産税（43,800円）を引いても、年間で約9万円のプラス。わずかですが、ちゃんと黒字で回っていました。
② 約7年半の運用トータル
| 家賃収入（累計） | +5,242,100円 |
| 管理費・修繕積立金 | −785,870円 |
| ローン返済 | −3,453,556円 |
| 固定資産税 | −328,500円 |
| 運用の手残り 合計 | +約67万円 |
③ 売買・ローン精算のトータル
そして、購入と売却にかかったお金がこちらです（実際の決済書類の数字です）。
| 購入時の自己資金（本体差額＋諸費用） | −1,400,000円 |
| 売却額 | +11,800,000円 |
| ローン残債 一括返済 | −8,759,044円 |
| 一括返済手数料 | −175,091円 |
| 仲介手数料 | −455,400円 |
| 管理解約の違約金 | −55,000円 |
| 抵当権抹消の登記費用 | −29,500円 |
| 契約書の印紙代 | −5,000円 |
| 売買のトータル | +約92万円 |
④ 【結論】生涯トータルは……
| 運用の手残り（②） | +約67万円 |
| 売買のトータル（③） | +約92万円 |
| 生涯トータル収支 | ＝ 約 +160万円 |
本体価格だけ見ればプラマイゼロ。でも、7年半ぶん貯まった家賃の手残りと、毎月の返済で減っていたローン残高が、最後にしっかり効いていました。「同額で売った＝損」と思い込んでいた自分には、これは嬉しい誤算でした。
マイキー損切りだと思って覚悟してたのに、計算したらプラスだったとは……
マイキー嫁ちゃんと数字を出してみるって、大事だね
しかしながら下記の理由から、個人的に「中古ワンルームマンション投資」は失敗だった考えています。
- せどり事業のほかに「家賃収入」があることによって確定申告時の工数が増えていた
- 1310万円の資金を投入、7年半の期間を使っても160万のプラスにしかならなかった
- ジャンクせどりと比較して利益率が悪く、撤退（売却）するにも時間と手間のリソースを奪われる
- 今回で一番もうけを出したのは業者
あくまでもぼくの勉強不足が原因ですし、せどり事業と比較すること自体がナンセンスだとも思いますが、素人がまったく知識を持たずに参入して失敗したら確実に人生が終わる危険性があると感じました。
マイキー本能的にヤバいと感じて背筋が凍りました
【まとめ】ワンルームマンション投資損切り売却のリアル
- 専任媒介で報告が来なくなったら危険信号。任せきりにしない
- 利害関係のない第三者に相談する。相場とのズレが見えてくる
- 買取は早いが安い、仲介は手間だが高い。今回はその差が140万円だった
- 管理委託契約の解約条項を必ず確認する。違約金の地雷がある
- 囲い込まず、すぐ報告してくれる仲介を選ぶ。担当者で結果は大きく変わる
本体価格だけ見れば「損切り」。でも、家賃収入まで含めた本当のトータルでは、約160万円のプラスで着地できました。そして何より、ずっと心の片隅にあった“足枷”が外れて、前に進めるようになったこと。これが、ぼくが「売ってよかった」と心から思える一番の理由です。
マイキー心からホッとした、というのが本音です
ぼくは今回たまたま結果オーライでしたが、2年間の売却活動を振り返ってみるとヒヤッとする局面がいくつもありました。
- 最初の仲介業者にまかせっきりにしていたら？
- RENOSYの管理解約を言われるまま違約金を払っていたら？
- 相談をしていなかったら？
- 信頼できる仲介業者が見つからなかったら？
マイキーひとつでもミスっていたら詰んでました……
マイキー嫁そもそもアンタ馬鹿なんだから不動産投資なんかしちゃダメよ！
反省してます……（2回目）
もし同じように悩んでる人がいたら、ひとりで抱え込まずに、まず誰かに相談してみてください。ぼく自身も違和感をそのままにせず、相談という形で一歩を踏み出したことが、今回の結果につながりました。
同じようにワンルーム投資の出口で悩んでいる方がこの記事が参考になれば幸いです。